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  • 城市更新
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目前中国经济正在由高速度转向高质量转型

城市更新的发展趋势也要与之相吻合,

走向更具内涵的高质量发展阶段,

为人民的美好生活贡献更多力量!


一、基本内涵


城市更新的概念在1954年由美国艾森豪威尔成立的顾问委员会提出;1958年在荷兰海牙召开的城市更新第一次研讨会上;城市更新是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动,并已实现了由单纯的物质更新转变为社会、 经济、文化和环境等的全面更新阶段。

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从国外发展历史来看,“二战”结束后可以简单分为推倒重建、社区更新、旧城开发、有机更新四个基本阶段,演进过程中更新目标从解决单一问题走向综合目标体系,行为特征从大拆大建转变为因地制宜的大小结合模式,更新机制从政府主导发展为多元共治,价值导向从物质空间改善转向公共利益的保护与提升。随着中国城市化进程的不断推进,我国也针对城市和农村中不符合现代化社会和城市发展的建筑进行了重建和更新,也相继提出了“旧城改造”、“棚户区改造” 以及“城市更新”等相关概念。


“城市更新”与“旧改”、“棚改”究竟有何不同?

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城市更新、旧改、棚改的主要区别


最初的城市更新内容以简单的推倒重建为主,现在随着城市发展和居住方式的巨大变迁,人们对于居住环境、城市生态的需求也越来越高。目前中国的城市更新正在走向更具内涵的高质量发展阶段。现在的城市更新与以前相比,更加注重城市整体空间规划和土地利用、资源配置的均衡以及人居环境的改善等。


二、城市更新在我国的必要性


城市更新的目的,是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间,使之重新发展和繁荣。

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随着我国经济和城镇化不断发展,不少城市与城市新区的迅猛发展相比,城中片区发展明显滞后,设施老化、业态衰退、交通拥挤、传统风貌特色消退等一系列问题凸显。

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三、城市更新政策演变


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我国主要的城市更新全国性政策


城市更新作为当前城市存量发展的重要途径,强调用综合的、整体性的观念和行动计划来解决城市存量发展过程中遇到的各种问题,促进城市可持续发展。过去我国城市化的快速发展虽然推动了城市空间的扩张,但也造成了中心城区土地开发强度的饱和,使得城市的配套功能和空间承载能力并未得到明显提升。而现在,以旧城改造为主的存量市场不断受到国家及地方利好政策的支持。


四、城市更新项目分类


1、按照改造程度分类:拆建类、改建类和保留类

按照改造程度分类表面上是对发生的改造建设行为进行分类,实质上是按照土地利用强度的变更程度进行分类,按照改造程度从大到小总体上可分为拆建类、改建类和保留类。

· 拆建类即拆除重建,是指进行了完全的物质形态改变的项目,至少发生了整栋建筑的拆除,其开发强度和功能也随之发生变化。

· 改建类即局部改建是指更新后对原有建筑进行了部分(而非全部)的拆除,并进行了一定程度的改建、加建。

· 保留类即保留原建筑。包括两种情形,一是对现状的维护,如老小区修缮;二是在保留现有建筑物的基础上赋予其新的用途,如在既有厂区注入艺术设计、电商产业等。


2、按照开发模式分:政府主导、市场主导、政府和市场合作

从项目的实施主体来看,城市更新一般分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三大类。这三大类下根据不同的开发模式又细分为九小类。不同模式下的项目周期,房企参与程度及所承担的风险都有所不同。


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城市更新按开发模式分类


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政府主导模式下的三种分类


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市场主导模式分类

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政府与市场合作模式分类


3、按照原用地功能分类:村改、城改和厂改

城市更新按照原用地功能(改造对象)可以分为旧村改造、旧城改造和旧厂改造三类,也就是国土部文中提出的“旧城镇、旧厂房、旧村庄”这“三旧”。该分类方式往往仅具有便于理解的标签意义,以及进行相关政策附着的指引意义,但并不是在管制意义上有效的分类维度。

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城市更新按原用地功能分类


五、城市更新流程概述


我国当前城市更新流程通常包括申报与立项阶段、规划编制与审批阶段、实施阶段、利益分配阶段四大环节。不同城市对于城市更新流程有不同的规定,具体步骤又会因为更新项目的内容、规模、发起的主体不同、类型不一而不同。


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城市更新概括步骤及所需时间



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